Medellín tendrá nuevas reglas para construir, vivir y hacer negocios: lo que cambia con el nuevo POT
La revisión aprobada por el Concejo modifica las condiciones para desarrollar viviendas, exigir parqueaderos y regular los apartamentos turísticos. Las nuevas disposiciones no serán iguales en todos los barrios.
La revisión contempla condiciones para desarrollar potencialmente unas 222.000 viviendas. Foto: cortesía
Construir un edificio, ampliar una vivienda o alquilar un apartamento por días tendrá nuevas condiciones en Medellín. La revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) modifica las reglas para aprovechar los terrenos y desarrollar actividades económicas, con efectos que dependerán de la ubicación de cada propiedad.
El Concejo aprobó el nuevo POT de Medellín en la madrugada del jueves 5 de noviembre, después de una sesión de más de 14 horas. La decisión modifica aproximadamente el 78 % del articulado del plan adoptado en 2014, aunque mantiene elementos fundamentales del modelo de ciudad.
Pero ¿qué cambia para los ciudadanos? Uno de los asuntos que más interés genera es la vivienda turística, especialmente en sectores donde el alquiler de apartamentos por días convive con los residentes permanentes.
Vivienda turística: no todos los apartamentos podrán alquilarse por días
La revisión mantiene restricciones para el alojamiento turístico en zonas de baja mixtura, es decir, sectores donde predomina la vivienda residencial y existen mayores limitaciones para desarrollar actividades comerciales.
En cambio, contempla esta actividad en determinadas zonas de media y alta mixtura, donde pueden coexistir viviendas, establecimientos comerciales y servicios.
Según la propuesta presentada durante la discusión, los polígonos habilitados para vivienda turística representarían alrededor del 10,4 % del suelo urbano de Medellín.
Esto tiene implicaciones para sectores como El Poblado, Laureles, Belén y el centro, donde la autorización no dependerá únicamente del barrio, sino de la clasificación urbanística específica de cada inmueble.
Por ejemplo, dos apartamentos ubicados en sectores diferentes de una misma comuna podrían tener condiciones distintas para funcionar como alojamiento turístico.
La restricción de vivienda turística en zonas de baja mixtura ya existía en el POT de Medellín de 2014. Por tanto, la revisión no representa una prohibición general nueva, sino ajustes en la delimitación y regulación de esta actividad.
Además, tener Registro Nacional de Turismo no significa que un inmueble esté autorizado automáticamente para recibir huéspedes. También debe cumplir las normas de uso del suelo y las disposiciones de propiedad horizontal.
Más posibilidades para construir vivienda
Otro cambio importante está relacionado con la oferta habitacional. La revisión contempla condiciones para desarrollar potencialmente unas 222.000 viviendas, en una ciudad que enfrenta dificultades para disponer de terrenos destinados a nuevos proyectos.
Entre las modificaciones aparecen mecanismos para desarrollar determinados predios sin necesidad de formular siempre un plan parcial, un instrumento que organiza las intervenciones urbanísticas de sectores completos.
Esto podría facilitar proyectos en zonas consolidadas y de renovación urbana, aunque las viviendas proyectadas no representan construcciones aprobadas ni tienen financiación garantizada.
Parqueaderos, negocios y construcción
El nuevo POT también incorpora exigencias de estacionamiento para determinados desarrollos residenciales. Estas condiciones no significan que los edificios existentes deban construir parqueaderos adicionales automáticamente.
En cuanto a los negocios, la revisión ajusta las disposiciones sobre los usos del suelo, que determinan dónde pueden funcionar restaurantes, bares, comercios y otros establecimientos.
Así, las posibilidades de abrir un negocio, ampliar una edificación o desarrollar un proyecto dependerán de las normas particulares de cada sector, incluidas las alturas permitidas y las restricciones urbanísticas.
Aunque el Concejo aprobó la revisión en segundo y último debate, el acuerdo todavía debe surtir los trámites correspondientes de sanción y publicación para su entrada en vigencia.
Además, algunas disposiciones requerirán reglamentación y procedimientos adicionales.
Para los propietarios, residentes y comerciantes, el principal cambio será la actualización de las condiciones urbanísticas que regulan sus inmuebles. Por eso, antes de construir, modificar una propiedad o destinarla al turismo, será necesario consultar la clasificación del predio en la cartografía oficial del POT.