El nuevo POT de Medellín reconfigura las zonas de riesgo: estos son los barrios priorizados y las restricciones para construir en la ciudad
La actualización modifica la clasificación de 58 de los 86 polígonos considerados de alto riesgo no mitigable desde 2014. Sin embargo, los estudios pendientes siguen siendo determinantes para definir qué se puede construir y dónde.
Uno de los cambios más importantes está en los 86 polígonos que el POT de 2014 había identificado como zonas de alto riesgo no mitigable. Foto: cortesía
Tener una vivienda en una zona considerada de alto riesgo en Medellín no necesariamente significará lo mismo con el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT). La actualización de los mapas modifica la clasificación de varios sectores de la ciudad y establece nuevas condiciones para construir, intervenir predios y determinar cuáles terrenos pueden recuperarse.
Uno de los cambios más importantes está en los 86 polígonos que el POT de 2014 había identificado como zonas de alto riesgo no mitigable, es decir, terrenos donde las condiciones de amenaza impedían considerar viable su ocupación bajo esa clasificación.
Con la revisión, 40 de estos polígonos pasan a condición de riesgo y deberán someterse a estudios detallados. Otros 16 salen de las categorías de riesgo, 28 conservan su clasificación de alto riesgo no mitigable y dos pasan a alto riesgo mitigable.
En total, 58 de los 86 polígonos presentan cambios en su clasificación, aunque esto no significa que todos queden habilitados para construir.
La actualización también amplía las áreas identificadas con condición de riesgo, que pasan de 610 a 1.610 hectáreas. Este incremento no significa necesariamente que el peligro haya aumentado en la misma proporción, sino que los nuevos estudios permiten identificar condiciones que antes no estaban suficientemente caracterizadas.
Los análisis, desarrollados por la Universidad EAFIT, incorporan información geológica, geomorfológica e hidrológica para evaluar amenazas por movimientos en masa, inundaciones y avenidas torrenciales.
Los barrios de Medellín donde se concentran los estudios
Entre los sectores identificados para priorizar estudios detallados aparecen Santo Domingo Savio N.º 1, Moravia, La Cruz, San Antonio, Villatina, Santa Margarita, Las Estancias, El Picacho y El Triunfo.
También figuran sectores de Picachito, La Libertad, Popular, Nuevos Conquistadores y La Loma.
Sin embargo, estar incluido entre los sectores priorizados no significa que todas las viviendas del barrio tengan la misma condición. Las restricciones dependen de la delimitación específica de cada polígono y de los resultados de los estudios técnicos.
Precisamente allí aparece uno de los principales desafíos de la actualización. Según la información presentada durante la discusión del POT en el Concejo de Medellín, hasta 2025 solo el 50 % de las zonas con condición de riesgo contaba con estudios detallados.
Esto significa que todavía existen sectores donde la ciudad necesita información adicional para establecer si el riesgo puede reducirse mediante obras de mitigación o si resulta necesario adoptar otras medidas.
Qué pasa si una vivienda queda en condición de riesgo
Una de las disposiciones más importantes para los propietarios está relacionada con las licencias de construcción y la prestación de servicios públicos.
El artículo 59 del texto de revisión establece que “hasta tanto no se realicen los estudios de detalle previstos en el artículo 53 del presente acuerdo, no se permitirá el otorgamiento de licencias urbanísticas o de construcción ni la prestación de servicios públicos”.
En términos prácticos, una persona que tenga un predio dentro de estas áreas podría encontrar restricciones para desarrollar nuevas construcciones mientras no exista el estudio correspondiente.
No obstante, una clasificación de amenaza alta no implica automáticamente que una familia deba abandonar su vivienda. Los estudios detallados deben determinar las condiciones reales del terreno, las posibilidades de mitigación y las medidas necesarias para reducir el riesgo.
Estos resultados también pueden orientar procesos de legalización, regularización y mejoramiento de barrios, así como eventuales reasentamientos cuando las condiciones técnicas lo exijan.
El reto para Medellín será avanzar en los estudios pendientes y traducir la nueva cartografía en decisiones concretas para los habitantes. Porque, aunque un sector cambie de categoría en el POT, las posibilidades de construir o intervenir un predio dependerán de lo que determinen los análisis técnicos.