¿Le ofrecieron un lote muy barato en Medellín? Ojo, podría estar en una zona ilegal y traerle graves consecuencias; le contamos qué hacer

Varios son los operativos adelantados por las autoridades en Medellín y otros municipios del Valle de Aburrá frente a las construcciones ilegales.

En la mayoría de los casos, las obras son realizadas en zonas protegidas ambientalmente o de riesgo.

El Sistema Informativo de Teleantioquia consultó con expertos para explicar cómo los ciudadanos pueden identificar si sobre un predio se construyó de forma irregular.

Por ende, es importante que los compradores verifiquen antes de invertir su dinero, porque podrían perderlo.

Jaime Andrés Cuartas Cardona, abogado y magíster en derecho y director del Buró Jurídico, explicó que la prohibición de construir en ciertas zonas viene de las normas urbanísticas y del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Ahí se establece en qué terrenos hay restricciones por sus características y en cuales está completamente prohibido construir.

Sin embargo, muchas son las personas que se confían y para “aprovechar la ganga” por los bajos precios deciden comprar en lugares no permitidos.

“Las personas son guiadas por ese bajo costo en comparación al normal del mercado, y terminan de convencerse de los argumentos de los vendedores, que les dicen que ‘eso no tiene problema’, ‘eso con el tiempo se sanea o se legaliza’, ‘pocas veces se ejerce control sobre esos lotes’, entonces terminan corriendo el riesgo".

"Lamentablemente es una práctica muy frecuente en nuestro medio”, indicó el profesional.

El jurista aseguró que, dependiendo del caso, la persona que invirtió su dinero en la compra de un inmueble ilegal podría recuperar lo que invirtió. No obstante, se trata de un proceso complejo, pues los ciudadanos cuentan con herramientas para consultar qué restricciones hay sobre un predio.

“Hay una figura que se llama el dolo, en materia de la venta, que generaría la nulidad absoluta de la venta. Esto implica para el comprador demostrar que no tenía conocimiento ninguno sobre las restricciones que prevalecían sobre el lote”.

“Sin embargo, esto es cada vez más difícil de demostrar, porque en los grandes centros urbanos y en la mayoría de los municipios no es difícil averiguar qué restricciones pesan sobre un inmueble”, explicó el director del Buró Jurídico.

De demostrarlo, la persona podría pedir la nulidad del acto de compraventa.

De esta forma solicitar la devolución del precio que pagó y los correspondientes perjuicios si los hubo.

Ante una construcción irregular, las autoridades tienen toda la potestad para ordenar el desalojo y la demolición del inmueble.

Incluso, aclaró el abogado, aunque la construcción esté terminada, esto no le impide a las autoridades ordenar la demolición.

El profesional explicó que las sanciones pueden ser tanto para quien realizó la venta como para el propietario actual.

Las multas son de carácter económico, de acuerdo al estrato socioeconómico.

"Para estratos 1 y 2 va de 5 a 12 salarios mínimos mensuales legales vigentes, estratos 3 y 4 de 8 a 20 salarios, estratos 5 y 6 de 15 a 25 salarios".

“Lo que ocurre es que esto tiene un tope legal, y creo que es en parte la razón por la cual estas construcciones ilegales predominan tanto en nuestro medio, porque en ningún caso se pueden imponer multas de más de 200 salarios mínimos legales vigentes, es decir, hoy cerca de 360 a 380 millones de pesos, además no puede superar el valor catastral del inmueble”, añadió.

En cuanto a acciones penales, quienes se dediquen a vender en estos predios con restricciones podrían incurrir en un delito.

“Está el delito de urbanización ilegal. Además, en la medida que se realicen ventas sin informar debidamente a los compradores sobre la situación legal del predio que se vende, para mí se está incurriendo en el delito de estafa a los compradores”, sostuvo Jaime Andrés Cuartas Cardona.

El abogado aclaró que una vivienda o inmueble construida en un sitio restringido no se puede legalizar.

“Es parte del argumento con el que se estafa a las personas que compran en estos sitios, cuando no están lo suficientemente informadas de lo que están haciendo, porque pasados tres años desde la construcción, pues las autoridades pierden la facultad de Policía para ejercer sanciones sobre el predio".

"Sin embargo, cuando las restricciones son muy grandes, sobre todo en materia ambiental, no hay manera de legalizar estas construcciones", indicó.

Lo primero que debe hacer un ciudadano antes de adquirir un lote o inmueble es solicitar un certificado del uso del suelo. Este trámite en Medellín y algunos municipios del Valle de Aburrá se hace ante la Curaduría, en otras localidades ante la Oficina de Planeación Municipal.

Este certificado, señaló el jurista, dice qué se permite desarrollar y las restricciones que pesan sobre un bien.

No obstante, para el experto es importante que cuando se trata de predios rurales o suburbanos, es conveniente consultar ante las autoridades ambientales.

“Además de los temas de titulación jurídica, antes de adquirir un inmueble es importante verificar su certificado de tradición y libertad, que no tenga embargos, hipotecas, o algún otro tipo de dificultad, o medidas cautelares sobre el mismo".

"En materia urbanística, el certificado de uso del suelo y también la respectiva consulta a la autoridad ambiental para mirar que no haya restricciones”.

“Con estos mínimos cuidados es posible comprar exitosamente un inmueble en Medellín. Por cierto, que es una ciudad donde la propiedad raíz se valoriza todos los días de manera muy favorable a los compradores”, concluyó el abogado Cuartas Cardona.

Entre tanto, fuentes de la Alcaldía de Medellín aseguraron que los operativos para frenar las construcciones ilegales en zonas protegidas de la ciudad continuarán.